金山網訊 “尊敬的業主，2024年最后一個月啦，請及時繳納物業費。”“不催是信任，催是責任，按時繳費是誠信！”……又到年底，鎮江不少小區的物業公司開啟了“花式”催費工作。而對于不愿意及時、足額繳納物業費的業主來說，不繳的理由似乎也很充分。與此同時，記者從鎮江兩級法院獲悉有關物業費欠繳的案例表明，繳與不繳的結果體現了業主訴求的多元性，以及物業公司與業主相處過程中權責利的博弈。

“物業費到位率”側面反映服務水平

12月14日，家住城北一小區的業主鄒女士來到物業服務中心，把2550余元物業費結清。其實，早在今年9月底，一張標有《物業服務費、公攤水電費繳費通知單》的小紅紙條就貼在她家門上。其上載明：物業服務費按1.42元/平方米/月收取；公攤水電費預收500元/年，按實際用量公攤到戶，到下一年度再行抵扣。此外，對于鄒女士的專有停車位，物業服務中心依照市發改部門發布的相關標準，按60元/車/月收取“機動車停放費”，共720元。

“說實話，從9月底貼條到12月中旬來交，表示我對物業服務的滿意度總體還算說得過去。小區保潔、安保、綠化等尚可，但是有些事情是物業也解決不了的。”鄒女士并不掩飾她的態度。

原來，鄒女士三年前入住時就發現鄰居已在公共區域打了一只木質儲物柜，當時整個小區正處于交付初期，物業每天派人巡查業主裝修情況，為什么這只儲物柜“逃”過了巡查？不得其解。此后，鄒女士多次以木質柜體會引發公共區域消防隱患為由，向物業提出交涉，但物業表示：對于業主的違法建筑，他們只能采取適當措施勸阻制止，并報告行政管理部門，待執法部門依法處置，“物業沒有自行強制拆除的執法權限”。

就是這么一個“心結”，鄒女士每年繳納物業費都顯得不那么“痛快”！

家住小米山路一小區的業主朱先生打算拖一拖，到農歷過年前再交物業費。“我家這邊是老小區，錢倒不多，500多元，但是物業服務是真不行。有時候樓幢的公共設施壞了，要業主們輪番催促，物業才派人去修；外來人員隨意進出也是令人頭疼的問題，總能看到收廢品的在小區里轉悠……”朱先生說。

小物業，是關系家家戶戶的“大民生”。雖然有些拒繳費用的業主反饋的問題并不具有普遍性，甚至有的超出了物業管理職責范圍，但是從普適性來說，“物業費到位率”在一定程度上能夠反映業主對物業服務的評價。

法院釋法物業業主“對簿公堂”案例

雖說物業是業主居住環境的“大管家”，然而有時候業主和物業卻因各種分歧成為一對“冤家”，甚至到了對簿公堂的地步。記者查閱鎮江兩級法院今年來有關物業管理糾紛的典型案例發現，調處此類糾紛應厘清法律關系和責任主體。

今年8月，某物業公司將業主鐘某訴至丹陽法院，稱鐘某拖欠2022年至2023年的物業費共計6830元。鐘某辯稱，當初購房時，該小區開發公司為了促銷，曾書面承諾免交6年的物業費作為買房優惠。

該案在訴前調解階段，人民調解員詳細了解鐘某購房時的具體細節和開發公司的承諾內容。經過分析權利義務關系，開發公司雖然有過承諾，但物業公司與開發公司是兩個不同的獨立經營主體，開發公司的承諾不能直接代表物業公司。因此，鐘某應向物業公司繳納拖欠的物業費。而對于開發公司當初對其承諾免交6年物業費，鐘某可憑書面承諾另行起訴解決。

另一則典型案例中，業主韋先生向小區物業公司提出要在自家產權車位上安裝充電樁。但物業公司以韋先生未繳納物業費為由，拒絕為韋先生申請安裝充電樁的書面報告蓋章確認。

京口法院審理認為：物業服務企業不得以存在安全隱患或未及時繳納物業費，作為拒絕配合業主安裝充電裝置的理由。而應當以物業服務合同為基礎，配合安裝流程，并為業主提供相應的便利。最終，雙方自愿接受京口法院的調解，在韋先生簽署了相關安全承諾書后，物業公司積極配合安裝充電樁。對于物業費用繳納的問題，物業公司表示會另行起訴。

就此案例法官釋法表示，根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：“業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。”特別提醒的是，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

期待雙方互信共榮“安居樂業”

今年10月，寧波維科物業服務有限公司鎮江分公司在服務江山名洲小區11年后，一紙告示決定撤場。告示中提到：撤場的主要原因是部分業主拖欠物業費。此事一出，引發多方關注。

鎮江某物業公司經理韓先生感慨：都不容易！我們物業進場一個小區，都要提前進行評估。如果之前物業費到位率太差的話，我們不敢輕易嘗試。

物業收費關乎業主的切身利益。從業主的角度來看，物業服務公司收了什么檔次的物業費，就應該提供相應的物業配套服務。但對于服務的標準和效果，沒有統一的模板，業主、物業二者的認知并不相同。因此，有業主會認為物業服務“質價不符”，從而拒繳物業費。

而從物業的角度來看，物業運營成本、人力成本逐年增加，維系現有服務已屬不易。韓先生坦言，每個小區都會有欠繳物業費的業主，有的小區物業費欠繳額甚至高達數百萬元，這對于物業公司來說是沉重的負擔。為此，物業公司盡量與絕大多數業主維持良好的關系，誰都不愿意看到“崩盤”的局面。

正如某知名品牌物業服務公司的宣傳語一樣：“交房只是入住的開始，服務才是舒適生活的關鍵。”物業公司提升服務品質、業主加強履約意識是互信共榮、雙向賦能的過程，也是小區、物業、業主保持良性相處之道的關鍵。物業公司盡心維護小區秩序、環境綠化、清潔衛生、公共區域維修等，業主按時足額繳納物業費用，才能達到“你安居、我樂業”的和諧局面。

此外，業內人士提出，管理部門應促進形成“優勝劣汰、失信失位”的物業服務市場環境，比如建立物業服務“紅黑榜”制度，向社會公示“重收費、輕服務”且拒不整改的物業公司；而司法、征信部門將業主無故長期拖欠物業費等行為記入檔案，通過速裁快審、依法適用滯納金條款，強化業主依法履約責任，保障物業公司合法經營權益。（記者 翟進）